서울 미분양 최대치ㅣ서울 부동산 하락 시작?

'연말 밀어내기 분양', 올해 마지막 청약으로 많은 건설사에서 분양을 시행하고 있습니다.

 

그 탓인지 모르겠지만 이런 뉴스도 많이 올라오더라고요.

'서울 미분양 최대치'  '서울 부동산 붕괴조짐?'

 

이런 뉴스가 자주 뜨는 것을 보고, 집을 구하시는 분들은 더 떨어지나를 고민하고 있으실 거 같아요.

 

저 역시 집을 구하는 입장에서 내용을 확인해보려 합니다.

 

서울 미분양 3년 만에 최다, 사실일까?

경제 뉴스

요즘 뉴스 헤드라인, '서울 부동산 미분양이 역대 최고이며 붕괴가 예상된다'라는 내용이 나옵니다.

이런 내용을 접할 때마다 불안감에 '우리 집 가격 떨어지면 어쩌지'라는 걱정을 많이 하실 거예요.

 

서울 주택 중 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 523 가구로 조사됐다.
서울 전체 미분양(917 가구)의 57%를 차지하는 물량이다.
지난해 같은 기간(408 가구)보다는 28.2%(115 가구) 늘어난 것이며 2021년(55 가구) 이후 최대치이다.
<경제 신문 일부 발췌>

 

 

위 내용은 기사 내용 중 미분양 물량에 대해 언급하고 있는 자료를 발췌해 기사내용이 정말인지 확인해보고 싶은 마음이 드는군요.

 

기사 내용의 수치를 명확히 확인하고자 [국토교통 통계누리]에서 확인을 하였습니다.

 

국토교통부 통계누리

 

1) 서울 준공 후 미분양은 523 가구

ⓒ국토교통 통계누리

기사에서 언급하는 '악성 미분양'은 분양 후 일정기간 동안 미분양된 물량을 의미합니다. [국토교통 통계누리-공사완료 후 미분양현황]을 살펴본 결과 24.10(최근) 기준 준공 후 미분양은 523호가 맞군요.

 

공공부문에서 미분양은 '0', 민간 부분에서 미분양은 '523'호로 소형 주택의 분양이 대부분리고, 선호 평형인 20~30평대의 미분양은 2% 정도로 확인해 볼 수 있습니다.

 

아무리 저출산, 고령화를 맞이하였더라도 사람들이 선호하는 평형은 어느 정도 일정한 거 같습니다.

 

'선호도=가격'을 기억하고 집을 구할 때 선호하는 평수인 20~30평대를 찾아봐야겠어요.

 

2) 서울 전체 미분양(917 가구)

ⓒ국토교통 통계누리

 

23.10~24.10 1년 동안의 전국 미분양 데이터를 추출하여 가져와봤습니다. 

뉴스에서 말하고 있는 917 가구는 서울 전체 미분양을 이야기하는 거군요.

 

 

해당 데이터를 토대로 보기 쉽게 선형 차트로 만들어 보았습니다. 그래프로 보니 한눈에 보이는군요.

 

대구 미분양이 가장 많았고 점차 줄고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 반면에 경기 미분양 현재 가장 많고 꾸준히 증가했네요.

지역별로 비교하였더니 서울이 타 지역에 비해 미분양이 적다는 것을 알 수 있습니다. 

 

공급물량의 차이도 있겠지만, 서울 불패란 이야기가 왜 나오는지 데이터로 확인하니 더 와닿네요.

 

-정리 : 서울 전체 미분양(917호), 서울 준공 후 미분양(523호)-

 

3) 지난해 같은 기간(408 가구) / 2021년(55 가구) 이후 최대치

'지난해 같은 기간(408 가구)'는 무엇을 의미할까요?

ⓒ국토교통 통계누리(23년 10월)

23년 10월(408호) → 24년 10월(523호)로 115호 늘어난 것으로 보인다'는 내용은 '준공 후 미분양'을 비교한 데이터입니다.

 

'2021년(55 가구) 이후 최대치'는 무슨 의미일까요?

ⓒ국토교통 통계누리(24년 9월)

 

'준공 후 미분양 데이터'로 23년 10월~24년 10월 1년 기준으로만 살펴보더라도 미분양 최대월은 24년 9월입니다.

 

그럼 '미분양 데이터'로는 언제가 최대일까요?

서울시 미분양 추이(3개년)

 

'미분양 데이터'로 보더라도 23년 2월이 미분양 최대치입니다.

 

-정리 : 서울 전체 미분양(917호), 서울 준공 후 미분양(523호), 2021년 이후 최대 미분양은 24년 10월이 아니다-

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최종적으로 정리를 해보면 서울 전체 미분양과 준공 후 미분양의 가구수는 맞으나 21년 이후 최대 미분양의 데이터는 오류가 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

서울 전체 미분양 추이를 보았을 때 24년 2월 기준 최고점을 찍고 점차 해소되고 있는 것으로 보입니다.

 

저는 뉴스를 볼 때 '맞는 내용일까? 어떤 것을 기준으로 수치가 나왔을까?' 끊임없이 의문을 가지고 분석하는 습관이 있습니다. 

 

제가 모르는 내용이기도 하고 판단할 수 있는 실력이 아직 부족하기 때문이죠.

 

이런 습관 덕에 객관적으로 판단할 수 있는 저만의 기준이 생기며 주어진 환경 속에서 합리적 선택을 하고자 발전 중입니다.

 

모두들 객관적인 시각에서 최선의 선택을 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.